La finanza è stata la macroarea meno disposta a favorire i grandi cambiamenti che ha introdotto la tecnologia, de facto è l’industria più conservativa del ventunesimo secolo. Dopo la crisi del 2008 è però diventato necessario pensare a un forte cambiamento: si consolida il Fintech, che propriamente è l’unione tra finanza e tecnologia. È stata l’opportunità per ripensare drasticamente ai servizi di investimento tramite i robo-advisors, oppure di rendere più capillare il mercato assicurativo tramite le micropolizze sottoscrivibili tramite smartphone, o ancora di permettere l’accesso al credito costruendo un profilo del merito creditizio con big data e algoritmi innovativi.

L’attenzione di questo articolo è riservata all’unica area che sta subendo forse solo ora una vera disruption: il Real Estate, miracolo della crescita economica occidentale. L’immobiliare non poteva essere una eccezione al cambiamento. Nel passato era (a buon ragione) celebrato per la sua rilevanza. Già Cicerone, nel I secolo a.C. intuiva quanto la casa fosse importante (De domo sua ad pontifices), è infatti veicolo di prestigio economico e sociale nella civitas. Nell’immaginario collettivo è rimasto l’attaccamento al mattone: le economie di intere regioni sono cresciute solo grazie ad esso, la fiducia è sempre aumentata nel tempo. Dopo la crisi dei mutui sub-prime la casa però non è più stata percepita come un investimento sicuro: dopo il crollo ci si è chiesti quanto davvero il prezzo degli immobili rifletta il loro valore. Dopo quegli anni di speculazioni, è adesso il momento di costruire e investire in l’unica cosa veramente valida, cioè la tecnologia. I modelli di business sono rimasti gli stessi per troppi anni, ora è il momento del cambiamento.

 

Problemi e opportunità

Secondo l’Università di Oxford ci sono alcuni tratti fondamentali che emergono nell’industria del Real Estate:

1. Una abitazione è fortemente illiquida. Il forte costo del negoziare proprietà si traduce spesso in spread bid-offer molto elevati. (Gap tra ciò che il compratore offre e ciò che il venditore effettivamente accetta)

2. La due diligence e la ricerca per asset immobiliare è molto costosa e ad alto rischio.

3. Il rischio della casa appare molto basso: una casa può produrre reddito ed è comunque una riserva di valore.

4. Il Real Estate è costoso in termini di tempo e di risorse per la gestione

Le inefficienze sono ancora molte: nel mercato osserviamo forti friction-to-trade nel lato della vendita e nell’acquisto di asset immobiliari. la tecnologia e la trasformazione digitale possono essere la risposta a questi problemi. È come l’eldorado: chi riuscirà a offrire le soluzioni migliori si prenderà una grossa fetta del futuro mercato immobiliare.

 

Analizziamo meglio le principali aree problematiche:

Friction-to-invest, cioè alcune difficoltà legate agli investimenti immobiliari, come ad esempio le forti barriere all’entrata.

Nascono quindi piattaforme di crowdfunding nel Real Estate per permettere a tutti i risparmiatori di godere dei benefici dell’immobiliare, come ad esempio la plusvalenza di rivalutazione dell’immobile e il reddito fisso derivante dall’affitto. Alcuni deal non sono più riservati alla classica platea di investitori con grandi capitali alle spalle: le barriere all’accesso vengono sensibilmente diminuite. Su larga scala si verifica la democratizzazione del processo di investimento.

Solo negli Stati Uniti la scena del Real Estate Crowdfunding è molto popolata, si distinguono due attori in particolare:

Fundrise è tra le più giovani: nata nel 2010 è tra le piattaforme meno costose sul mercato, con una bassa barriera all’entrata ($ 500).

Realty Shares, che nasce nel 2013, e si distingue per l’interesse che ha raccolto presso gli investitori. Ha raccolto infatti $105.6 M in funding. Nasce come piattaforma di Crowdfunding, accetta ora solo investitori qualificati. Dopo l’ultimo round di finanziamento vuole andare ben oltre questa etichetta. Si propone infatti di diventare il marketplace leader per debt & equity sugli investimenti in commercial Real Estate.

 

In Italia ci sono due esempi che meritano attenzione:

Housers, fondata in Spagna a inizio 2016 ha uffici anche a Madrid, Valencia, Lisbona e Milano.

Walliance, nasce nel 2016 a Trento. È promossa da Bertoldi Group, famiglia di imprenditori seriali.

 

Friction-to-sell, cioè le problematiche legate alla vendita di immobili.

Nascono quindi portali che semplificano questo processo e lo velocizzano. La vision è mai più dover aspettare mesi e anni per vendere una abitazione: deve essere fatto nel modo più veloce e comodo possibile.

Per eliminare le friction-to-sell nel 2014 negli USA nasce Opendoor, società che ha raccolto un successo di difficile replica. Ha raccolto $1B di funding da fondi del calibro di Andreessen Horowitz e SoftBank Vision Fund. Promette di vendere immobili in pochi giorni su alcuni mercati selezionati.

Visto il successo di questo modello di business negli Stati Uniti, in Italia nel 2017 nasce Casavo: revenue model e struttura simile a Opendoor, solo che ha focus esclusivo sul mercato italiano.

 

Digital transformation nel Real Estate

La trasformazione digitale dell’immobiliare, cioè quanto visto prima, viene definita Proptech: è un campo vastissimo, che va dal data management nella sharing economy ai device IoT per la casa intelligente. Proptech vuol dire anche Real Estate Fintech, cioè tutte quelle soluzioni congeniali alla gestione di asset immobiliari.

Il nuovo mondo non può essere disegnato direttamente dai vecchi attori: devono subentrarne di nuovi, pronti con la loro vision a cambiare il mondo in cui gli asset vengono gestiti. In questo processo di innovazione, che per definizione viene portato avanti dalle start-up del settore, gli Incumbent del Real Estate comprendono quanto sia importante il loro ruolo di investitori nell’innovazione, dedicandosi all’attività di Corporate Venture Capital (CVC). Ad esempio, come riporta il WSJ, uno degli ultimi fondi disposti a mettersi in gioco in prima linea per il cambiamento è il fondo basato a Toronto, Brookfield: $285 miliardi di AUM (assets under management), pianifica di investire dai $200 ai $300 milioni nei prossimi tre anni in startup nell’universo dell’immobiliare.

Il ruolo degli Incumbent nella Digital Transformation non si limita all’investimento, bensì è necessario che si occupino del cambiamento anche dall’interno. Come nelle grandi banche nascono i CIO, Chief Innovation Officer, sempre con maggiori poteri e influenza, anche nelle società immobiliari deve nascere una figura di questo tipo. È importante la presenza di tali eroi a cui è affidato il compito (arduo) di rimanere al passo con i tempi, e individuare criticità e possibili opportunità di business.

 

Vision per il futuro

Con lo sviluppo di piattaforme per rendere l’investimento più accessibile e più facile da gestire, e altrettante piattaforme (anche se in numero minore) che gestiscono la vendita degli immobili, è sempre più facile far avvenire l’incontro tra domanda e offerta.
Il futuro può essere rappresentato da una borsa valori dove al posto di far scambiare azioni e obbligazioni si scambiano immobili, con tanto di “dividendi”, cioè il reddito derivante dagli affitti.

E’ una sfida troppo ardua? A Londra è già realtà: International Property Securities Exchange.

 

The future is now.

 

Luca Carlomagno per TechMood